¿Burbuja o no burbuja?

El decir no hay burbuja de precios porque hay demanda insatisfecha, es una real ignorancia económica y de formación de mercados, precios, cantidades. Al final este comentario se comera sus propias palabras.

Fuente .-  Semana Economica .

 En los últimos meses se ha venido notando cierta preocupación por una burbuja inmobiliaria. El argumento principal es el crecimiento del precio del m2 en algunas zonas de Lima. Pero Lima no es el Perú, y Lima no es Miraflores y San Isidro. El Perú es Arequipa, La Libertad, Huánuco, Cusco, Madre de Dios, y Lima también es Independencia, Puente Piedra, Carabayllo y Chorrillos. Así que no, no habrá burbuja inmobiliaria.

No habrá burbuja inmobiliaria porque el Perú tiene un déficit de 1.8 millones de viviendas y, de ellas, la mitad de ese déficit proviene de Lima. No es la primera vez que se publica algo al respecto (SE 1223). Para que se dé una burbuja, algunas de las siguientes condiciones tienen que ocurrir: cuando una economía crece a cierta velocidad y se tranca; cuando un país tiene un fuerte crecimiento demográfico y luego se desacelera; cuando las barreras al crédito son muy bajas; cuando los precios de un activo se elevan anormalmente, lejos de los costos reales y de una demanda sostenible. Abajo, las razones por las cuales no habrá una burbuja inmobiliaria masificada.

Los precios se han recuperado: Cuando se dieron las burbujas inmobiliarias en EEUU, Irlanda, España y Japón, el crecimiento sostenido de los precios fue de 8% durante 10 y 15 años; en el Perú los precios han crecido a la misma tasa desde el 2006. Si bien eso puede ser un indicio de preocupación, lo cierto es que los precios se están recuperando tras la crisis de finales de los años 90, y en el 2011 aún no se habían alcanzado los de 1999. Asimismo, los precios registrados en el Perú no se comparan con los de otros países de la región. En Chile, Colombia y México, los precios son 25%, 72% y 74% superiores, según el FMI.

Mayores costos de la oferta: El precio del m2 debe crecer si es que, como ha sucedido, suben también salarios, materiales de construcción y, especialmente, los terrenos. Los terrenos en el Perú han avanzado alrededor de 25% más que el costo total de la vivienda, según el reporte de BBVA Research Precio de la vivienda: ¿desviado de su valor fundamental? La oferta crece, sí, pero no al ritmo de la demanda. En el Perú se construyen 2 viviendas por cada 1,000 habitantes, la mitad que en Chile y Colombia. Lo más importante de todo es que Lima no es una ciudad planificada. Hace 50 años que no se crea una nueva urbanización en la capital. Esa última fue La Molina. Así, es evidente que, de no existir lugares de expansión, los ya pocos suban de precio, y esos son particularmente las zonas exclusivas de Lima donde sólo puede adquirir el nivel socioeconómico (NSE) A, y el B con mucho esfuerzo.

Demanda insatisfecha: El sector construcción es uno de los motores de crecimiento de la economía peruana, y eso principalmente porque los NSE C y D están adquiriendo vivienda propia. Sólo basta darse una vuelta por el cono norte de Lima, particularmente Puente Piedra y Carabayllo, para notar que la verdadera demanda proviene de esa zona. Esa es la verdadera demanda inmobiliaria peruana, y esa demanda por vivienda de bajo precio ya llegó a ciudades del interior del país. Por otro lado, según el reporte de BBVA Research, el 90% de los créditos se destina a financiar primera vivienda; por ese motivo, se reduce fuertemente la probabilidad de especulación. La especulación podría suceder en las zonas más exclusivas de Lima, y una burbuja no se sustentaría solamente en las varias cuadras del malecón de Barranco y Miraflores, o en las del Golf de San Isidro.

Semanaeconomica.com ha identificado algunas viviendas que sí podrían implicar especulación. Una de ellas es en la calle Baltazar la Torre, en San Isidro. Es una vivienda de 1,015 m2 de área construida por la cual se pide US$3.5 millones. Esa misma vivienda también se alquila a US$12,000 mensuales, lo cual arroja un total de US$144,000 anuales; es decir, sólo el 4.1% del total del valor, cuando un alquiler saludable debería ser de entre 8% y 10%. ¿Será que el dueño está esperando que le paguen los US$3.5 millones? No se sabe, y por eso es harto complicado descubrir la especulación. Casos como estos son contados en Lima Metropolitana, y se conocen desde hace años, como ya reportó SEMANAeconómica (SE 1223).

“Creo que puede haber una mini burbuja en algunas zonas exclusivas principalmente por especulación, pero a nivel general, ésta es enana, porque el verdadero boom está en sectores subsidiados y para primera vivienda”, dice Eric Rey de Castro, director gerente de Colliers International.

Los créditos son saludables: Antes de la crisis del 2008, en EEUU se prestaba hasta el 125% del precio de una vivienda, que le permitía al cliente incluso amoblar su vivienda (incluso a través de sofisticados instrumentos financieros). En el Perú eso no sucede, pues por lo general se presta hasta una tercera parte del sueldo del cliente. Las colocaciones hipotecarias equivalen sólo al 4.5% del PBI, aunque ha crecido fuertemente: alrededor de 170% en los últimos cinco años, según BBVA Research. También se debe considerar que entre setiembre del año pasado y marzo de este, la deuda por créditos hipotecarios se redujo de 27.9% a 25.7%, según cifras del BCR. Por otro lado, APOYO Consultoría estima que de las 2 millones de familias de Lima, son solamente 370,000 las que pueden acceder a un crédito y que al mismo tiempo están interesadas en tomarlo (aunque este número tiene a 550,000 familias como potencial). Además, es importante destacar que, a diferencia de EEUU, en el Perú la deuda hipotecaria se aplica a la persona y no al activo, lo que obliga a la persona a pagar su deuda pase lo que pase.

¿Cómo evitar que haya una burbuja?

El gran déficit de vivienda y la salud de los créditos hipotecarios son las razones principales por las cuales se puede decir que no hay una burbuja inmobiliaria en el Perú, y tampoco en Lima, aunque sí hay indicios de especulación –aunque menor– en unas muy limitadas zonas exclusivas de Lima. Para evitar que ello se generalice, deben evitarse booms crediticios; es decir, la calificación de estos créditos debe seguir siendo rigurosa.

Y, en el peor de los casos, en el Perú la banca no está expuesta al mercado inmobiliario como en España. En el Perú la banca ha destinado el 20% de sus colocaciones al mercado inmobiliario, mientras en España fue el 60%. Una mini explosión de una mini burbuja en zonas exclusivas tendría efectos bastante acotados.