viernes, 28 de diciembre de 2012

Centrum: “Tenemos todas las causas que motivan una burbuja inmobiliaria”


Muchos ya se estan dando cuenta, de que comprar un depa y no habitarlo, mantenerlo vacio, porque con la subida de precios basta para justificar la inversion, se llama especulacion ...

De no tener ningún motivo para sospechar de una incipiente burbuja inmobiliaria, el aumento en la demanda de vivienda hubiese sido impulsado, en gran parte, por la mejora de los salarios provenientes de un aumento en la producción. Pero este no es el caso peruano, aseguró Luis Felipe Zegarra, director del Centro de Estudios de Competitividad y Mercados de Centrum Católica. “En gran parte, ha sido la liquidez” lo que ha hecho crecer esta demanda, agregó.

Para el especialista, la gran inyección de capitales de la Reserva Federal (FED) de Estados Unidos —que en setiembre se comprometió a inyectar US$ 85 mil millones a la economía— es un responsable importante del abaratamiento de los créditos. Visto así, “están todas las causas que motivan una burbuja” en este sector. “Cuando están las causas y los aparentes efectos, es muy difícil creer que no hay por lo menos una burbuja incipiente en estos momentos”, aseguró.

Una de las primeras razones que niegan este fenómeno y que Zegarra desestima es aquella que resalta el déficit de viviendas. “Se dice que la gente está comprando porque necesita tener una casa donde vivir”, pero —indicó— al margen de haya o no necesidad de vivienda, el incremento de la demanda y de los créditos está siendo incentivado en gran parte por la FED.

El segundo punto que consideró inválido es aquel que justifica los actuales precios de inmuebles porque “aún están muy lejos de los precios de otros países”. A ello, Zegarra respondió que este no es un fenónemo exclusivo del Perú. “Si nos comparamos con Colombia, es cierto que el m2 en su zona más cara es el doble de la zona más cara de Lima”, pero subrayó que allí también ha habido un aumento de precios.

Precauciones
Zegarra dijo que una buena forma de frenar la especulación sería comprar inmuebles para habitarlos en vez de tenerlos como bienes de inversión, además de cuidar las finanzas personales. “Los bancos van a querer prestar porque tiene crédito relativamente barato. La gente tiene que ser bastante responsable y preguntarse si realmente estará en capacidad de pagar sus préstamos”, anotó.

Advirtió que uno de los factores que agudizan una crisis inmobiliaria son los niveles de endeudamiento y el deterioro de la capacidad de pago. “Hay que fijarse en los contratos. Cada vez hay más en los que empieza a haber una tasa semi-variable. Hay que ser muy cuidadoso con cómo nos endeudamos, porque ese es un elemento que agudiza la crisis”, sentenció.

“Ahí es cuando la crisis se vuelve mucho más profunda —continuó Zegarra—; la burbuja en sí se ocasiona en gran parte por la liquidez, pero se agudiza por la incapacidad de muchos de haber evaluado bien su capacidad de pago”, finalizó.

EL DATO
Alonso Segura, gerente de Estudios Económicos del BCP, adelantó a Gestión (26.12.2012) que a partir de enero se ha fijado una norma para que los bancos exijan más de 20% en la cuota inicial para los préstamos hipotecarios en dólares.

lunes, 26 de noviembre de 2012

El Gobierno está preocupado por ‘boom’ de la construcción y expansión de crédito


SI hasta nuestro Presidente, que de Economía no sabe nada, se da cuent; hay todavía gente que no sabe en lo que nos hemos metido, con este maldito mounstro de dos cabezas, Burbuja Inmobiliaria y Crediticia…

Fuente Gestión.-  El presidente Ollanta Humala advirtió que existe el riesgo de que nuestro país termine como España, que sufre una profunda crisis por el hundimiento de su sector inmobiliario.
El presidente Ollanta Humala afirmó hoy que el Perú debe tener “mucho cuidado” con la expansión del crédito y con el ‘boom’ de la construcción, en vista de la experiencia vivida en España, que sufre una profunda crisis.

“El Perú, como Gobierno, también tiene que tomar cuidado con una serie de índices económicos que se están dando, el tema de los créditos, el tema del boom de la construcción, etcétera, porque así también tuvo problemas por ejemplo España”, aseveró en una rueda de prensa en la localidad ecuatoriana de Cuenca.

“Yo creo que hay que tomar las cosas con mucha prudencia, con mucho cuidado”, añadió el mandatario, flanqueado por el mandatario de Ecuador, Rafael Correa, tras la sexta reunión de los gabinetes de ambos países.

España sufre una grave crisis económica desencadenada por el hundimiento de su sector inmobiliario, que ha ocasionado grandes pérdidas a la banca y una ola de desahucios.

Humala ‘achacó’ a la banca gran parte de la crisis en Europa, donde los Estados han tenido que “poner el hombro para hacer un salvataje bancario”, según explicó.

El presidente recordó que Perú también inyectó fondos públicos en el pasado en instituciones financieras que “en época de crisis fueron los primeros en abandonar el barco”, por lo que concluyó que el país debe estar alerta ahora ante sus indicadores económicos.

La construcción creció 19,3% durante el tercer trimestre de este año respecto al mismo periodo de 2011, informó ayer el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).

martes, 13 de noviembre de 2012

Los bancos elevarán cuota inicial de los préstamos para adquirir viviendas

La SBS y los otros reguladores se ponen las pilas, basta de timbeo y la cuota inicial subiria al 20% y para MiVivienda deberia ser mas, incluso ya se habla de prohibir hipotecas para segunda casa.

Fuente .- Gestion


La regulación permite aprobar una hipoteca bancaria con una cuota inicial mínima que equivale al 10% del crédito, pero tal requisito aumentará, aseguraron representantes de las principales entidades financieras.

Los bancos se alistan a subir la cuota inicial que exigen a los solicitantes de los créditos hipotecarios, ante la próxima publicación de una norma que busca moderar el ritmo de crecimiento de esos préstamos.

Hoy la regulación permite a los bancos aprobar una hipoteca con una cuota inicial mínima que equivale al 10% del crédito, pero tal requisito aumentará, adelantaron a Gestión representantes de las principales entidades financieras.

“Los down payment (cuota inicial de las hipotecas) van a subir un poco porque el regulador (SBS o Superintendencia de Banca, Seguros y AFP) así lo establecerá. También, por prudencia de la propia banca”, dijo el Gerente General de BBVA Continental, Eduardo Torres-Llosa.

Detalló que, en promedio, las hipotecas se otorgan con una cuota inicial de 15%, pero próximamente el cliente deberá pagar hasta un 20% del crédito aprobado. Aunque estos porcentajes pueden variar dependiendo de cada cliente, acotó.

Los bancos son conscientes de lo rápido que crecen estos préstamos, por lo que una moderación es necesaria. A setiembre, según el BCR, las hipotecas en soles se incrementaron a ritmo anual de 29%, y las colocadas en dólares lo hicieron en 23%.

“Puede que ajusten algo los créditos hipotecarios, siendo algo más restrictivos a través de las normas que alista la SBS; pero es algo sano porque, finalmente, están protegiendo la cartera de la banca”, sostuvo la Gerente de Crédito Hipotecario de Interbank, Patricia Jiménez.

Añadió que si bien la cuota inicial mínima es de 10%, los mismos clientes, en la práctica, tratan de pagar el mayor down payment posible.
En lo que concierne a los créditos Mivivienda, refirió que, posiblemente, la cuota inicial máxima suba de 20% a 30%.

A su turno, la Gerente de Productos Hipotecarios del BCP, Lussiana Villena, señaló que la norma prepublicada por la SBS podría llevar a que cuanto menor sea la cuota inicial del cliente, se le asigne una mayor tasa de interés para su crédito. “Es totalmente lógico, y qué bueno que venga a través del reglamento”, dijo.

En corto
Sin segunda. Interbank se enfoca en los créditos hipotecarios para la compra de primera vivienda, aunque otros bancos también los ofrecen para adquirir una segunda, algo que el regulador también podría restringir, dijo Patricia Jiménez. Añadió que las personas ya no deben esperar bajas adicionales en las tasas de interés de las hipotecas.

lunes, 22 de octubre de 2012

¿Burbuja o no burbuja?


El decir no hay burbuja de precios porque hay demanda insatisfecha, es una real ignorancia económica y de formación de mercados, precios, cantidades. Al final este comentario se comera sus propias palabras.

Fuente .-  Semana Economica .
 En los últimos meses se ha venido notando cierta preocupación por una burbuja inmobiliaria. El argumento principal es el crecimiento del precio del m2 en algunas zonas de Lima. Pero Lima no es el Perú, y Lima no es Miraflores y San Isidro. El Perú es Arequipa, La Libertad, Huánuco, Cusco, Madre de Dios, y Lima también es Independencia, Puente Piedra, Carabayllo y Chorrillos. Así que no, no habrá burbuja inmobiliaria.

No habrá burbuja inmobiliaria porque el Perú tiene un déficit de 1.8 millones de viviendas y, de ellas, la mitad de ese déficit proviene de Lima. No es la primera vez que se publica algo al respecto (SE 1223). Para que se dé una burbuja, algunas de las siguientes condiciones tienen que ocurrir: cuando una economía crece a cierta velocidad y se tranca; cuando un país tiene un fuerte crecimiento demográfico y luego se desacelera; cuando las barreras al crédito son muy bajas; cuando los precios de un activo se elevan anormalmente, lejos de los costos reales y de una demanda sostenible. Abajo, las razones por las cuales no habrá una burbuja inmobiliaria masificada.

Los precios se han recuperado: Cuando se dieron las burbujas inmobiliarias en EEUU, Irlanda, España y Japón, el crecimiento sostenido de los precios fue de 8% durante 10 y 15 años; en el Perú los precios han crecido a la misma tasa desde el 2006. Si bien eso puede ser un indicio de preocupación, lo cierto es que los precios se están recuperando tras la crisis de finales de los años 90, y en el 2011 aún no se habían alcanzado los de 1999. Asimismo, los precios registrados en el Perú no se comparan con los de otros países de la región. En Chile, Colombia y México, los precios son 25%, 72% y 74% superiores, según el FMI.

Mayores costos de la oferta: El precio del m2 debe crecer si es que, como ha sucedido, suben también salarios, materiales de construcción y, especialmente, los terrenos. Los terrenos en el Perú han avanzado alrededor de 25% más que el costo total de la vivienda, según el reporte de BBVA Research Precio de la vivienda: ¿desviado de su valor fundamental? La oferta crece, sí, pero no al ritmo de la demanda. En el Perú se construyen 2 viviendas por cada 1,000 habitantes, la mitad que en Chile y Colombia. Lo más importante de todo es que Lima no es una ciudad planificada. Hace 50 años que no se crea una nueva urbanización en la capital. Esa última fue La Molina. Así, es evidente que, de no existir lugares de expansión, los ya pocos suban de precio, y esos son particularmente las zonas exclusivas de Lima donde sólo puede adquirir el nivel socioeconómico (NSE) A, y el B con mucho esfuerzo.

Demanda insatisfecha: El sector construcción es uno de los motores de crecimiento de la economía peruana, y eso principalmente porque los NSE C y D están adquiriendo vivienda propia. Sólo basta darse una vuelta por el cono norte de Lima, particularmente Puente Piedra y Carabayllo, para notar que la verdadera demanda proviene de esa zona. Esa es la verdadera demanda inmobiliaria peruana, y esa demanda por vivienda de bajo precio ya llegó a ciudades del interior del país. Por otro lado, según el reporte de BBVA Research, el 90% de los créditos se destina a financiar primera vivienda; por ese motivo, se reduce fuertemente la probabilidad de especulación. La especulación podría suceder en las zonas más exclusivas de Lima, y una burbuja no se sustentaría solamente en las varias cuadras del malecón de Barranco y Miraflores, o en las del Golf de San Isidro.

Semanaeconomica.com ha identificado algunas viviendas que sí podrían implicar especulación. Una de ellas es en la calle Baltazar la Torre, en San Isidro. Es una vivienda de 1,015 m2 de área construida por la cual se pide US$3.5 millones. Esa misma vivienda también se alquila a US$12,000 mensuales, lo cual arroja un total de US$144,000 anuales; es decir, sólo el 4.1% del total del valor, cuando un alquiler saludable debería ser de entre 8% y 10%. ¿Será que el dueño está esperando que le paguen los US$3.5 millones? No se sabe, y por eso es harto complicado descubrir la especulación. Casos como estos son contados en Lima Metropolitana, y se conocen desde hace años, como ya reportó SEMANAeconómica (SE 1223).

“Creo que puede haber una mini burbuja en algunas zonas exclusivas principalmente por especulación, pero a nivel general, ésta es enana, porque el verdadero boom está en sectores subsidiados y para primera vivienda”, dice Eric Rey de Castro, director gerente de Colliers International.

Los créditos son saludables: Antes de la crisis del 2008, en EEUU se prestaba hasta el 125% del precio de una vivienda, que le permitía al cliente incluso amoblar su vivienda (incluso a través de sofisticados instrumentos financieros). En el Perú eso no sucede, pues por lo general se presta hasta una tercera parte del sueldo del cliente. Las colocaciones hipotecarias equivalen sólo al 4.5% del PBI, aunque ha crecido fuertemente: alrededor de 170% en los últimos cinco años, según BBVA Research. También se debe considerar que entre setiembre del año pasado y marzo de este, la deuda por créditos hipotecarios se redujo de 27.9% a 25.7%, según cifras del BCR. Por otro lado, APOYO Consultoría estima que de las 2 millones de familias de Lima, son solamente 370,000 las que pueden acceder a un crédito y que al mismo tiempo están interesadas en tomarlo (aunque este número tiene a 550,000 familias como potencial). Además, es importante destacar que, a diferencia de EEUU, en el Perú la deuda hipotecaria se aplica a la persona y no al activo, lo que obliga a la persona a pagar su deuda pase lo que pase.

¿Cómo evitar que haya una burbuja?
El gran déficit de vivienda y la salud de los créditos hipotecarios son las razones principales por las cuales se puede decir que no hay una burbuja inmobiliaria en el Perú, y tampoco en Lima, aunque sí hay indicios de especulación –aunque menor– en unas muy limitadas zonas exclusivas de Lima. Para evitar que ello se generalice, deben evitarse booms crediticios; es decir, la calificación de estos créditos debe seguir siendo rigurosa.

Y, en el peor de los casos, en el Perú la banca no está expuesta al mercado inmobiliario como en España. En el Perú la banca ha destinado el 20% de sus colocaciones al mercado inmobiliario, mientras en España fue el 60%. Una mini explosión de una mini burbuja en zonas exclusivas tendría efectos bastante acotados.

domingo, 14 de octubre de 2012

La venta de viviendas cae 9,8% en Lima Metropolitana y Callao.


Los stocks de viviendas sin vender y peor aun sin habitar ni alquiler, sigue subiendo…  y asi hablan de demanda insatisfecha, se calculan en mas de 50 000 las unidades habitacionales libres en Lima.

Fuente Perú 21 .- En el tercer trimestre se colocaron 6,306 casas, según Tinsa. Pese al ligero retroceso, el fuerte avance que acumula el crédito hipotecario es una señal de que se está formando una burbuja inmobiliaria, alertó economista Jorge González Izquierdo.

En el tercer trimestre de 2012 se vendieron 6,306 inmuebles, un 9.8% menos que en el mismo periodo de 2011, cuando se colocaron 6,990 unidades, según el Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin) presentado por Tinsa Perú.

Este retroceso afectó también los ingresos por ventas en el sector, que cayeron 1.6%, al bajar de los S/.1,882.41 millones registrados en el tercer trimestre del 2011 a los S/.1,852.60 millones acumulados entre julio y setiembre de este año.

Para Gino Layseca, gerente general de la Consultora Inmobiliaria Tinsa Perú este comportamiento del mercado se debe a la mayor precaución mostrada por los bancos a la hora de dar créditos hipotecarios a los clientes de los sectores B y C, que representan 85% de la demanda.

Según Layseca, las entidades financieras estarían cuidándose de dar créditos a quienes no estén bancarizados. Este grupo de personas debe demostrar por un periodo de tiempo que tiene capacidad de pago.

“Están retardando o retornando a los stocks unidades que se dieron por vendidas en periodos anteriores. Definitivamente en sistema financiero, los bancos, están cautos en el otorgamiento de créditos”, comentó.

¿SE INFLA LA BURBUJA?

Jorge González Izquierdo: "Preocupa el crecimiento excesivo de crédito hipotecario"
Pese a esta ligera baja en la venta de inmuebles y a lo dicho por Layseca, *en términos anualizados el crédito hipotecario está creciendo 28%, según cifras que mencionó el economista Jorge González Izquierdo, situación que –aseguró– nos pone en riesgo de caer en una burbuja inmobiliaria.

“Es una barbaridad. Por encima de 20% ya se prenden las luces rojas. Es obvio que no puede seguir. Si continúa más años puede causar una burbuja. Preocupa el crecimiento excesivo del crédito hipotecario”, afirmó en Canal N.

Según explicó el especialista, una burbuja se genera cuando la diferencia entre el costo y el precio del bien inmueble es muy grande, por ejemplo, lo triplica.

“Conozco casos de gente que ha comprado departamentos de US$2 millones y lo paga en efectivo, y quienes no pueden están endeudándose. Si los precios suben es porque las personas están dispuestos a pagarlo. Esto no solo sucede en Lima sino en provincias”, manifestó