¿Burbuja o no burbuja?

El decir no hay burbuja de precios porque hay demanda insatisfecha, es una real ignorancia económica y de formación de mercados, precios, cantidades. Al final este comentario se comera sus propias palabras.

Fuente .-  Semana Economica .

 En los últimos meses se ha venido notando cierta preocupación por una burbuja inmobiliaria. El argumento principal es el crecimiento del precio del m2 en algunas zonas de Lima. Pero Lima no es el Perú, y Lima no es Miraflores y San Isidro. El Perú es Arequipa, La Libertad, Huánuco, Cusco, Madre de Dios, y Lima también es Independencia, Puente Piedra, Carabayllo y Chorrillos. Así que no, no habrá burbuja inmobiliaria.

No habrá burbuja inmobiliaria porque el Perú tiene un déficit de 1.8 millones de viviendas y, de ellas, la mitad de ese déficit proviene de Lima. No es la primera vez que se publica algo al respecto (SE 1223). Para que se dé una burbuja, algunas de las siguientes condiciones tienen que ocurrir: cuando una economía crece a cierta velocidad y se tranca; cuando un país tiene un fuerte crecimiento demográfico y luego se desacelera; cuando las barreras al crédito son muy bajas; cuando los precios de un activo se elevan anormalmente, lejos de los costos reales y de una demanda sostenible. Abajo, las razones por las cuales no habrá una burbuja inmobiliaria masificada.

Los precios se han recuperado: Cuando se dieron las burbujas inmobiliarias en EEUU, Irlanda, España y Japón, el crecimiento sostenido de los precios fue de 8% durante 10 y 15 años; en el Perú los precios han crecido a la misma tasa desde el 2006. Si bien eso puede ser un indicio de preocupación, lo cierto es que los precios se están recuperando tras la crisis de finales de los años 90, y en el 2011 aún no se habían alcanzado los de 1999. Asimismo, los precios registrados en el Perú no se comparan con los de otros países de la región. En Chile, Colombia y México, los precios son 25%, 72% y 74% superiores, según el FMI.

Mayores costos de la oferta: El precio del m2 debe crecer si es que, como ha sucedido, suben también salarios, materiales de construcción y, especialmente, los terrenos. Los terrenos en el Perú han avanzado alrededor de 25% más que el costo total de la vivienda, según el reporte de BBVA Research Precio de la vivienda: ¿desviado de su valor fundamental? La oferta crece, sí, pero no al ritmo de la demanda. En el Perú se construyen 2 viviendas por cada 1,000 habitantes, la mitad que en Chile y Colombia. Lo más importante de todo es que Lima no es una ciudad planificada. Hace 50 años que no se crea una nueva urbanización en la capital. Esa última fue La Molina. Así, es evidente que, de no existir lugares de expansión, los ya pocos suban de precio, y esos son particularmente las zonas exclusivas de Lima donde sólo puede adquirir el nivel socioeconómico (NSE) A, y el B con mucho esfuerzo.

Demanda insatisfecha: El sector construcción es uno de los motores de crecimiento de la economía peruana, y eso principalmente porque los NSE C y D están adquiriendo vivienda propia. Sólo basta darse una vuelta por el cono norte de Lima, particularmente Puente Piedra y Carabayllo, para notar que la verdadera demanda proviene de esa zona. Esa es la verdadera demanda inmobiliaria peruana, y esa demanda por vivienda de bajo precio ya llegó a ciudades del interior del país. Por otro lado, según el reporte de BBVA Research, el 90% de los créditos se destina a financiar primera vivienda; por ese motivo, se reduce fuertemente la probabilidad de especulación. La especulación podría suceder en las zonas más exclusivas de Lima, y una burbuja no se sustentaría solamente en las varias cuadras del malecón de Barranco y Miraflores, o en las del Golf de San Isidro.

Semanaeconomica.com ha identificado algunas viviendas que sí podrían implicar especulación. Una de ellas es en la calle Baltazar la Torre, en San Isidro. Es una vivienda de 1,015 m2 de área construida por la cual se pide US$3.5 millones. Esa misma vivienda también se alquila a US$12,000 mensuales, lo cual arroja un total de US$144,000 anuales; es decir, sólo el 4.1% del total del valor, cuando un alquiler saludable debería ser de entre 8% y 10%. ¿Será que el dueño está esperando que le paguen los US$3.5 millones? No se sabe, y por eso es harto complicado descubrir la especulación. Casos como estos son contados en Lima Metropolitana, y se conocen desde hace años, como ya reportó SEMANAeconómica (SE 1223).

“Creo que puede haber una mini burbuja en algunas zonas exclusivas principalmente por especulación, pero a nivel general, ésta es enana, porque el verdadero boom está en sectores subsidiados y para primera vivienda”, dice Eric Rey de Castro, director gerente de Colliers International.

Los créditos son saludables: Antes de la crisis del 2008, en EEUU se prestaba hasta el 125% del precio de una vivienda, que le permitía al cliente incluso amoblar su vivienda (incluso a través de sofisticados instrumentos financieros). En el Perú eso no sucede, pues por lo general se presta hasta una tercera parte del sueldo del cliente. Las colocaciones hipotecarias equivalen sólo al 4.5% del PBI, aunque ha crecido fuertemente: alrededor de 170% en los últimos cinco años, según BBVA Research. También se debe considerar que entre setiembre del año pasado y marzo de este, la deuda por créditos hipotecarios se redujo de 27.9% a 25.7%, según cifras del BCR. Por otro lado, APOYO Consultoría estima que de las 2 millones de familias de Lima, son solamente 370,000 las que pueden acceder a un crédito y que al mismo tiempo están interesadas en tomarlo (aunque este número tiene a 550,000 familias como potencial). Además, es importante destacar que, a diferencia de EEUU, en el Perú la deuda hipotecaria se aplica a la persona y no al activo, lo que obliga a la persona a pagar su deuda pase lo que pase.

¿Cómo evitar que haya una burbuja?

El gran déficit de vivienda y la salud de los créditos hipotecarios son las razones principales por las cuales se puede decir que no hay una burbuja inmobiliaria en el Perú, y tampoco en Lima, aunque sí hay indicios de especulación –aunque menor– en unas muy limitadas zonas exclusivas de Lima. Para evitar que ello se generalice, deben evitarse booms crediticios; es decir, la calificación de estos créditos debe seguir siendo rigurosa.

Y, en el peor de los casos, en el Perú la banca no está expuesta al mercado inmobiliario como en España. En el Perú la banca ha destinado el 20% de sus colocaciones al mercado inmobiliario, mientras en España fue el 60%. Una mini explosión de una mini burbuja en zonas exclusivas tendría efectos bastante acotados.

La venta de viviendas cae 9,8% en Lima Metropolitana y Callao.

Los stocks de viviendas sin vender y peor aun sin habitar ni alquiler, sigue subiendo…  y asi hablan de demanda insatisfecha, se calculan en mas de 50 000 las unidades habitacionales libres en Lima.

Fuente Perú 21 .- En el tercer trimestre se colocaron 6,306 casas, según Tinsa. Pese al ligero retroceso, el fuerte avance que acumula el crédito hipotecario es una señal de que se está formando una burbuja inmobiliaria, alertó economista Jorge González Izquierdo.

En el tercer trimestre de 2012 se vendieron 6,306 inmuebles, un 9.8% menos que en el mismo periodo de 2011, cuando se colocaron 6,990 unidades, según el Informe de Coyuntura Inmobiliaria (Incoin) presentado por Tinsa Perú.

Este retroceso afectó también los ingresos por ventas en el sector, que cayeron 1.6%, al bajar de los S/.1,882.41 millones registrados en el tercer trimestre del 2011 a los S/.1,852.60 millones acumulados entre julio y setiembre de este año.

Para Gino Layseca, gerente general de la Consultora Inmobiliaria Tinsa Perú este comportamiento del mercado se debe a la mayor precaución mostrada por los bancos a la hora de dar créditos hipotecarios a los clientes de los sectores B y C, que representan 85% de la demanda.

Según Layseca, las entidades financieras estarían cuidándose de dar créditos a quienes no estén bancarizados. Este grupo de personas debe demostrar por un periodo de tiempo que tiene capacidad de pago.

“Están retardando o retornando a los stocks unidades que se dieron por vendidas en periodos anteriores. Definitivamente en sistema financiero, los bancos, están cautos en el otorgamiento de créditos”, comentó.

¿SE INFLA LA BURBUJA?

Jorge González Izquierdo: "Preocupa el crecimiento excesivo de crédito hipotecario"

Pese a esta ligera baja en la venta de inmuebles y a lo dicho por Layseca, *en términos anualizados el crédito hipotecario está creciendo 28%, según cifras que mencionó el economista Jorge González Izquierdo, situación que –aseguró– nos pone en riesgo de caer en una burbuja inmobiliaria.

“Es una barbaridad. Por encima de 20% ya se prenden las luces rojas. Es obvio que no puede seguir. Si continúa más años puede causar una burbuja. Preocupa el crecimiento excesivo del crédito hipotecario”, afirmó en Canal N.

Según explicó el especialista, una burbuja se genera cuando la diferencia entre el costo y el precio del bien inmueble es muy grande, por ejemplo, lo triplica.

“Conozco casos de gente que ha comprado departamentos de US$2 millones y lo paga en efectivo, y quienes no pueden están endeudándose. Si los precios suben es porque las personas están dispuestos a pagarlo. Esto no solo sucede en Lima sino en provincias”, manifestó

Lo dice el Wall Street Journal

Articulo reciente del WSJ, hasta en el extranjero ya se notan los signos de lo evidente, pero cometen el error de preguntarle al BBVA que hace dinero de esto, es como preguntarle a la salchipapera si el aceite que usa es de el dia.

http://online.wsj.com/article/SB10000872396390444138104578033032019893620.html

Surgen Temores de una Burbuja Inmobiliaria en Perú

LIMA—Tras años de crecimiento económico robusto y fácil acceso a créditos hipotecarios, los precios de las viviendas en Perú están subiendo como la espuma.

Por mucho tiempo, el mercado inmobiliario del país andino se mantuvo rezagado debido a que la violencia terrorista y un pobre manejo económico debilitaron la demanda. Sin embargo, después de dos décadas de paz y políticas gubernamentales disciplinadas, la economía ha prosperado y ahora los precios de los bienes raíces en Lima y en el resto del país se están poniendo al día.

La bonanza es generalizada: en oficinas, apartamentos, casas, propiedades agrícolas y comerciales, lo que crea preocupaciones sobre la posibilidad de que se esté formando una burbuja.

Los precios de casas en los barrios de estrato alto han subido 27% en el último año.

"No es una burbuja todavía y yo espero que los precios dejen de subir", sostiene Elmer Cuba, un economista con la firma de consultoría Macroconsult. "Si siguen subiendo, nos preocuparía porque puede convertirse en un escenario de burbuja más adelante".

Expertos en finca raíz dicen que los precios en el mercado peruano reflejan la demanda de una clase media emergente cuyos ingresos han mejorado sustancialmente en años recientes, y una oferta limitada de propiedades. Al mismo tiempo, la tasa de interés para préstamos hipotecarios ha caído marcadamente.

Los precios de terrenos para fines industriales y agrícolas en Perú han subido cerca de 10 veces en los últimos cinco años, al igual que el costo de la vivienda. Una casa en el distrito pudiente de La Molina, en Lima, que podría haber costado unos US$330.000 hace una década, hoy cuesta cerca de US$1 millón o más.

Expertos dicen que los precios en los distritos más adinerados han aumentando alrededor de 27% solo en el último año.

BBVA Continental, el segundo mayor banco del Perú, señala que desde 2006, los precios inmobiliarios promedio en Lima han subido más de 40% acumulado en términos reales. El banco agrega que al ajustarlos a diferencias en el poder adquisitivo, los precios de la vivienda en Perú, sin embargo, siguen siendo la mitad de los de Brasil o Panamá y por debajo de su vecino Chile.

"Lo que entonces se observa es que, por el contrario, lo que ha ocurrido en los últimos años es una recuperación del precio luego de la caída registrada en la primera mitad de la década pasada, proceso que incluso aún no concluye", sostiene el banco. "Sin embargo, un análisis desde una perspectiva más amplia indica que lo ocurrido es principalmente una recuperación de los precios hacia niveles previamente alcanzados, la que incluso ha sido menor a la que han registrado otros activos peruanos. Adicionalmente, los niveles alcanzados siguen siendo relativamente bajos a nivel regional".

Aunque las hipotecas en el sector privado se han expandido a un promedio anual de 22% en los últimos cinco años, el balance de préstamos pendientes es apenas equivalente a 4,5% del Producto Interno Bruto, similar a los niveles en Colombia y Brasil y muy por debajo de Chile y México, añadió BBVA Continental.

"Los precios están subiendo a los niveles de América Latina, pero para nada creemos que se esté formando una burbuja. Lo que hay es una población creciente", dice Nella Pinto, una agente de Sotheby's International Realty en Perú.

En un informe reciente, el Banco Central de Reserva del Perú dijo que los precios de los apartamentos, aunque se han apreciado considerablemente en los últimos años, siguen estando por debajo de la mayoría de los de países sudamericanos.

"Si bien se observa que los precios de los inmuebles mantienen una tendencia al alza, no se puede afirmar que exista una burbuja en este mercado", dijo el banco central.

En un episodio en la comedia de la televisión estadounidense Seinfeld, el personaje principal, Jerry, lamenta haber pagado US$300 por una caja de puros de Perú que pensó eran de Cuba.
"¡¿Perú?! Pagué 300 dólares por esto. Podría haberme comprado una casa en Perú con 300 dólares", se queja. Ese ya no es el caso.

Burbuja inmobiliaria, un punto de vista desde el exterior

Aca no opina, el Gobierno, Capeco, los Bancos, sino alguien de afuera con un ojo mas critico e imparcial.

Treinta y cinco meses de crecimiento continuo. No obstante ciertos riesgos sociales, Perú sigue liderando el crecimiento económico en América Latina. El crecimiento para julio fue de 7.21% del Producto Interno Bruto(PIB) con respecto al mismo mes del año anterior, lo que hace que las expectativas y los pronósticos para fin de año aumenten.

Si los pronósticos se cumplen, Perú crecerá 6.5% en todo el 2012, impulsado por dos razones: el sector de la construcción y el mercado interno. Este dinamismo está asociado con una creciente demanda de bienes de consumo y a una demanda de bienes inmuebles también creciente.

¿Que detendrá este crecimiento económico? La valuación de los activos inmobiliarios podría ser una razón. Si usted viene a Lima, se va a encontrar con la sorpresa de ver construcciones por todos lados. La gran mayoría es construcción inmobiliaria. Va a encontrarse con construcción para vivienda de lujo y en las afueras de la ciudad, con construcción de viviendas más modestas y de interés social.
La demanda desmedida por la vivienda en este país viene de un exceso de liquidez provocado por los superávit comerciales del sector minero y textil. Esto ocasionó que una buena proporción de la población tuviera un ingreso excedente que está viendo la forma de conservar el valor de su dinero. El sector inmobiliario le permitiría tener ese valor en bienes que, en el mediano plazo, le den retornos más grandes que los que les otorga el sistema financiero.

El problema viene cuando no hay una correcta valuación de los activos inmobiliarios, como está sucediendo en Lima. La comparación de precios de vivienda por metro cuadrado (de 4,000 a 6,000 dólares) arroja que hay espacios mucho más caros de los que podríamos encontrar en Paris o Berlín. La dinámica de crecimiento del país permite que esta falla del mercado se pueda prolongar por más tiempo, dado que hay suficiente liquidez (el dólar está bajando y las reservas internacionales aumentando). Lo malo del exceso de liquidez es que genera la ilusión en el corto plazo de que el crecimiento puede ser indefinido. Los precios de las viviendas han crecido un promedio de 18% anualmente, lo que hace que una casa valga el doble casi cada cinco o seis años. Si esto no es una burbuja, está muy cerca de serlo.

El circulo virtuoso podría revertirse si no se hace una adecuada valuación del sector inmobiliario y se ofrecen alternativas de inversión para la gente que sean menos especulativas, con mayor responsabilidad por parte del gobierno y con mayor respaldo y seguridad del sistema financiero.
*El Dr. Eduardo Carbajal es el director del Tecnológico de Monterrey Sede Perú