El decir no hay burbuja de precios porque hay demanda insatisfecha, es
una real ignorancia económica y de formación de mercados, precios, cantidades. Al final este comentario se comera sus propias palabras.
Fuente .- Semana
Economica .
En los últimos meses
se ha venido notando cierta preocupación por una burbuja inmobiliaria. El
argumento principal es el crecimiento del precio del m2 en algunas zonas de
Lima. Pero Lima no es el Perú, y Lima no es Miraflores y San Isidro. El Perú es
Arequipa, La Libertad, Huánuco, Cusco, Madre de Dios, y Lima también es
Independencia, Puente Piedra, Carabayllo y Chorrillos. Así que no, no habrá
burbuja inmobiliaria.
No habrá burbuja inmobiliaria porque el Perú tiene un
déficit de 1.8 millones de viviendas y, de ellas, la mitad de ese déficit
proviene de Lima. No es la primera vez que se publica algo al respecto (SE
1223). Para que se dé una burbuja, algunas de las siguientes condiciones tienen
que ocurrir: cuando una economía crece a cierta velocidad y se tranca; cuando
un país tiene un fuerte crecimiento demográfico y luego se desacelera; cuando
las barreras al crédito son muy bajas; cuando los precios de un activo se
elevan anormalmente, lejos de los costos reales y de una demanda sostenible.
Abajo, las razones por las cuales no habrá una burbuja inmobiliaria masificada.
Los precios se han recuperado: Cuando se dieron las burbujas
inmobiliarias en EEUU, Irlanda, España y Japón, el crecimiento sostenido de los
precios fue de 8% durante 10 y 15 años; en el Perú los precios han crecido a la
misma tasa desde el 2006. Si bien eso puede ser un indicio de preocupación, lo
cierto es que los precios se están recuperando tras la crisis de finales de los
años 90, y en el 2011 aún no se habían alcanzado los de 1999. Asimismo, los
precios registrados en el Perú no se comparan con los de otros países de la
región. En Chile, Colombia y México, los precios son 25%, 72% y 74% superiores,
según el FMI.
Mayores costos de la oferta: El precio del m2 debe crecer si
es que, como ha sucedido, suben también salarios, materiales de construcción y,
especialmente, los terrenos. Los terrenos en el Perú han avanzado alrededor de
25% más que el costo total de la vivienda, según el reporte de BBVA Research
Precio de la vivienda: ¿desviado de su valor fundamental? La oferta crece, sí,
pero no al ritmo de la demanda. En el Perú se construyen 2 viviendas por cada
1,000 habitantes, la mitad que en Chile y Colombia. Lo más importante de todo
es que Lima no es una ciudad planificada. Hace 50 años que no se crea una nueva
urbanización en la capital. Esa última fue La Molina. Así, es evidente que, de
no existir lugares de expansión, los ya pocos suban de precio, y esos son
particularmente las zonas exclusivas de Lima donde sólo puede adquirir el nivel
socioeconómico (NSE) A, y el B con mucho esfuerzo.
Demanda insatisfecha: El sector construcción es uno de los
motores de crecimiento de la economía peruana, y eso principalmente porque los
NSE C y D están adquiriendo vivienda propia. Sólo basta darse una vuelta por el
cono norte de Lima, particularmente Puente Piedra y Carabayllo, para notar que
la verdadera demanda proviene de esa zona. Esa es la verdadera demanda
inmobiliaria peruana, y esa demanda por vivienda de bajo precio ya llegó a
ciudades del interior del país. Por otro lado, según el reporte de BBVA
Research, el 90% de los créditos se destina a financiar primera vivienda; por
ese motivo, se reduce fuertemente la probabilidad de especulación. La
especulación podría suceder en las zonas más exclusivas de Lima, y una burbuja
no se sustentaría solamente en las varias cuadras del malecón de Barranco y
Miraflores, o en las del Golf de San Isidro.
Semanaeconomica.com ha identificado algunas viviendas que sí
podrían implicar especulación. Una de ellas es en la calle Baltazar la Torre,
en San Isidro. Es una vivienda de 1,015 m2 de área construida por la cual se
pide US$3.5 millones. Esa misma vivienda también se alquila a US$12,000
mensuales, lo cual arroja un total de US$144,000 anuales; es decir, sólo el
4.1% del total del valor, cuando un alquiler saludable debería ser de entre 8%
y 10%. ¿Será que el dueño está esperando que le paguen los US$3.5 millones? No
se sabe, y por eso es harto complicado descubrir la especulación. Casos como
estos son contados en Lima Metropolitana, y se conocen desde hace años, como ya
reportó SEMANAeconómica (SE 1223).
“Creo que puede haber una mini burbuja en algunas zonas
exclusivas principalmente por especulación, pero a nivel general, ésta es
enana, porque el verdadero boom está en sectores subsidiados y para primera
vivienda”, dice Eric Rey de Castro, director gerente de Colliers International.
Los créditos son saludables: Antes de la crisis del 2008, en
EEUU se prestaba hasta el 125% del precio de una vivienda, que le permitía al
cliente incluso amoblar su vivienda (incluso a través de sofisticados
instrumentos financieros). En el Perú eso no sucede, pues por lo general se
presta hasta una tercera parte del sueldo del cliente. Las colocaciones
hipotecarias equivalen sólo al 4.5% del PBI, aunque ha crecido fuertemente:
alrededor de 170% en los últimos cinco años, según BBVA Research. También se
debe considerar que entre setiembre del año pasado y marzo de este, la deuda
por créditos hipotecarios se redujo de 27.9% a 25.7%, según cifras del BCR. Por
otro lado, APOYO Consultoría estima que de las 2 millones de familias de Lima,
son solamente 370,000 las que pueden acceder a un crédito y que al mismo tiempo
están interesadas en tomarlo (aunque este número tiene a 550,000 familias como
potencial). Además, es importante destacar que, a diferencia de EEUU, en el
Perú la deuda hipotecaria se aplica a la persona y no al activo, lo que obliga
a la persona a pagar su deuda pase lo que pase.
¿Cómo evitar que haya una burbuja?
El gran déficit de vivienda y la salud de los créditos
hipotecarios son las razones principales por las cuales se puede decir que no
hay una burbuja inmobiliaria en el Perú, y tampoco en Lima, aunque sí hay
indicios de especulación –aunque menor– en unas muy limitadas zonas exclusivas
de Lima. Para evitar que ello se generalice, deben evitarse booms crediticios;
es decir, la calificación de estos créditos debe seguir siendo rigurosa.
Y, en el peor de los casos, en el Perú la banca no está
expuesta al mercado inmobiliario como en España. En el Perú la banca ha
destinado el 20% de sus colocaciones al mercado inmobiliario, mientras en
España fue el 60%. Una mini explosión de una mini burbuja en zonas exclusivas
tendría efectos bastante acotados.
